“物业权利人”这一概念是城市更新领域十分重要且常见的概念，2023年3月1日施行的《北京市城市更新条例》中也引入了这一概念。本文尝试就这一概念进行初步研究，从其外延、权利义务以及物业权利人不履行实施方案时的救济途径三个方面进行浅析，供读者参考。

一、“物业权利人”是城市更新中的重要概念，《北京市城市更新条例》首次对其外延进行了明确。

笔者以“物业权利人”作为关键词进行全文检索，检索出38份现行有效的文件，均为地方法规/文件，其中32份文件都是全国各地关于城市更新的政策文件。在2023年3月1日施行的《北京市城市更新条例》（下称“《条例》”）中，仅“物业权利人”一词就出现了27次。可见，“物业权利人”是近乎专用于城市更新领域的重要的、不可或缺的概念，特别是在《条例》中，“物业权利人”更是贯穿全文的核心概念之一。

但笔者也关注到，以往城市更新政策文件中，虽然提及“物业权利人”，但对这一概念没有任何内涵的阐述或外延的界定。如《上海市城市更新条例》中第十五条、第十九条、第二十三条、第二十七条、第四十一条都涉及物业权利人，但都没有给出定义。

《条例》第七条第一款规定“不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业权利人，依法开展城市更新活动，享有更新权利，承担更新义务，合理利用土地，自觉推动存量资源提质增效。”该款首次给出了物业权利人这一概念的外延，例举了三类典型主体，其中不动产所有权人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位都易于理解，关于“合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人”应如何理解，值得分析和思考，笔者将在下文给出个人的一点理解。

二、如何理解物业权利人中“合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人”。

《条例》第七条第一款中规定的“合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人”，按文义可以拆分成两部分，一是“合法建造但尚未办理不动产登记的单位和个人”，二是“依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人”。

1.对“合法建造但尚未办理不动产登记的单位和个人”的理解

《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百三十一条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”可以看出，在我国不动产的设立以登记为基本原则，但法律另有规定的除外，合法建造这种情形正是“法律另有规定”的情形之一，自建造行为成就时物权即设立，因此实际上，“合法建造但尚未办理不动产登记的单位和个人”这种情形下建设单位依法属于在建工程的不动产所有权人，与物业权利人的第一种例举情形相重合。

2.对“依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人”的理解

这里的“依法取得不动产”，是指除了诸如建造这种原始取得方式之外的继受取得，常见的情况如不动产买卖、赠与、互易等。因不动产物权的变更以登记为生效要件，在尚未办理不动产登记的情形下，“依法取得不动产”的主体在法律意义上未取得不动产所有权，《条例》之所以如此规定，保护的实际上是这一类具有物权期待权的主体。但是，毕竟此类主体不是所有权人，而往往是与所有权人建立和履行债权关系的主体，在确定实践中容易引发争议。

比如，以房屋买卖为例，涉城市更新的房屋同时存在房屋所有权人和购房人，谁为物业权利人？在存在“一房多卖”的情况下，谁为物业权利人？再进一步分析，“依法取得不动产”要求履行合同达到何种程度？是完成签约？付全款或是达到一定付款比例？实际占有房屋？或是其他条件？是满足多个条件还是满足一项条件即可认为已经“依法取得不动产”？目前都缺乏明确的答案，因此在实践中容易引发争议，故笔者期待后续相关政策对此能做出进一步的明确规定。

三、物业权利人在城市更新中的权利和义务

物业权利人在城市更新活动中的权利，集中规定在《条例》第十八条，并散见于其他条款中，总结来说包括四方面权利：

1.监督建议类权利：第十八条第（一）、（五）款；

2.进行城市更新的权利：除第十八条第（二）款外，还包括参与城市更新规划编制（第八条）、确定实施主体（第二十条）、确定实施方案（第二十四条）、筹集资金（第三十一条）；

3.更新后经营收益权：第十八条第（三）、（四）款；

4.获得司法救济的权利：第十八条第（六）款、第二十六条。

物业权利人的义务，集中规定在《条例》第十九条，总结来说包含几个方面：

1.遵守相关规定：第十九条第（一）款；

2.配合调查：第十九条第（二）款；

3.履行业主义务、出资：第十九条第（三）款、第二十四条、第二十五条、第三十一条；

4.执行实施方案：第十九条第（四）款、第二十六条。

除此之外，《条例》第七条还规定了特殊主体的更新义务，比如第七条规定国家机关、国有企业事业单位的主动更新义务，第三十五条规定存在建筑安全隐患或者严重抗震安全隐患，以及不符合民用建筑节能强制性标准的老旧低效楼宇物业权利人的强制更新义务。

四、物业权利人不执行实施方案的救济方式和法律依据

如上所述，执行实施方案是物业权利人的一项重要义务。实施方案的作出分为物业权利人（一人或多人）同意的情况和业主依法表决通过的情况。《条例》第二十四条规定“城市更新项目涉及多个物业权利人的，通过共同协商确定实施方案；涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。实施电线、电缆、水管、暖气、燃气管线等建筑物以内共有部分改造的，可以根据管理规约或者议事规则由业主依法表决确定。”如果物业权利人不执行实施方案，《条例》对此区分了不同情况，规定了不同的救济途径：

第一种：其他物业权利人、业主大会或业主委员会提起民事诉讼

第一种方式针对的是存在其他物业权利人的情况。《条例》第二十六条第一款规定“物业权利人拒不执行实施方案的，其他物业权利人、业主大会或者业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼；造成实施主体损失的，实施主体可以依法向人民法院请求赔偿。”

值得注意的是，本款中其他物业权利人和业主大会（或业委会）的诉权来源不同。业主大会或业委会的诉权来源于《民法典》物权编中业主的建筑物区分所有权的相关规定。《民法典》第二百八十条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定：……（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”正因为业主大会或业委会的决定不需要全体业主均同意，所以在不同意的业主拒不配合实施方案的情况下，作出决定的业主大会或业委会可以依照《民法典》的规定作为适格的原告提起诉讼。

而对于其他物业权利人，因其实施方案系共同协商确定的，其诉权的来源是与全体物业权利人的一致意思表示，也就是基于实施方案这一“特殊的合同”。

第二种：涉及公共安全的，区城市更新主管部门可以作出更新决定

第二种情况针对的是涉及公共安全的情况，从文义理解也将第一种情况之外的部分情形包括在内（如没有其他物业权利人、没有业主大会、业委会但涉及公共安全的情况）。《条例》第二十六条第三款规定“项目实施涉及法律法规规定的公共安全的，区城市更新主管部门可以参照重大行政决策的有关规定作出更新决定。物业权利人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由区城市更新主管部门依法申请人民法院强制执行。”该款给出了物业权利人拒不执行实施方案的另一救济途径——参照重大行政决策的有关规定作出更新决定。

2019年4月20日，国务院发布了《重大行政决策程序暂行条例》，采取“列举+排除”的形式框定了重大行政决策事项的范围。重大行政决策的作出有着严格复杂的程序，须经公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论后才能作出，限于本文篇幅有限，对该程序无法展开介绍。相应的，地方各级政府也作出关于重大行政决策程序具体的暂行规定，如北京市丰台区2022年10月31日颁布的《北京市丰台区重大行政决策程序暂行规定》。

值得注意的是，《条例》规定的是“参照”重大行政决策的有关规定作出更新决定，只是说程序上参照，实际上更新决定并非重大行政决策，因为重大行政决策有其法定的主体，即各级人民政府，而城市更新决定的主体是区城市更新主管部门。另外，重大行政决策通常属于具有普遍约束力的决定、命令，属于抽象行政行为，不在行政复议和行政诉讼范围内，但是《条例》规定，对于更新决定不服的，物业权利人可以提起行政复议或行政诉讼，可见更新决定属于具体行政行为，这也是二者的主要区别之一。

综上，本文主要就物业权利人这一核心概念进行了初步分析，《条例》围绕物业权利人所设计的制度无疑对城市更新有巨大的保障作用，但是，其中部分条款的规定较为笼统，在现行法律的框架下定位不明，有待于具体政策的进一步解释和落实。

作者简介

李霄然

北京德和衡律师事务所合伙人

李霄然律师从业十余年以来，积累了丰富的房地产诉讼及非诉业务经验，尤其擅长解决合资、合作开发房地产纠纷、土地使用权纠纷、房产交易纠纷以及提供房地产项目并购法律服务。通过长期的实践，积累了丰富的经验，尤其擅长案例检索大数据分析和法规政策检索。

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