人们通常说房屋存在质量问题，是指房屋达不到法定或约定的质量标准，存在质量缺陷。一般来说，房屋质量问题有三种类型：违法质量问题、违约质量问题和使用质量问题。
(一)违法房屋质量
违法房屋质量问题是指建筑材料和设备的使用或者施工操作规程达不到法定质量标准的事实。这种房屋质量问题是目前最常见的，也是最容易引起纠纷的。包括：屋顶*雨；烟道、排气道、风道堵塞；室内地面空鼓、开裂、起砂、瓷砖松动，有防水要求的地面漏水；内外墙及吊顶抹灰、瓷砖、壁纸、油漆等饰面脱落，墙面浆开始碱剥落；门窗开关无效或间隙超标；厕所、厨房、卫生间斜坡积水；潜入内墙板，在阳台积水；有防水要求的水塔、水池、地下室漏水；室内水暖、供热系统管道漏水、漏水、供热不热、电器、电线、照明灯具坠落；室内外管道泄漏堵塞；钢、钢筋混凝土、砌体结构等承重结构的变形和裂缝超过国家标准和设计要求，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体超标。毫无疑问，开发商应对这类房屋的质量承担法律责任，包括维修、退房、换房和赔偿。但是开发商应该以什么样的方式承担法律责任，买家和开发商之间往往存在严重分歧，导致纠纷。
案例一：张女士从开发商那里买了一套商品房，但住了一年后发现承重墙出现了很多裂缝。她立即要求开发商退房，赔偿装修损失。但开发商认为该房屋已通过验收，张女士在入住前也进行了验收。此后，张女士进行了装修。裂缝应该是装修不慎造成的，对她的生活安全没有根本影响。她同意修理，但拒绝退房。经过多次协商，双方未能达成一致，张女士向法院提起上诉。法院经审理认为，该房屋处于保修期内，开发商无法证明张女士在装修期间拆除并改造了承重结构。因此，房屋承重墙裂缝应视为不合格，裂缝超过相应标准，对购买者的生活安全造成不利影响。因此，责令开发商退房，并将房款、装修款及相应利息退还给张女士。
案例二：李先生买公寓交房时，由于李先生在国外，未能按时办理住房手续。一年后，李小姐回到中国，拿到了居住的钥匙。住了3个月，厨房的热水管突然掉了。因为李小姐当时不在家，水漏进了客厅，淹没了铺好的木地板。李小姐认为房屋质量不合格，向法院提起上诉，要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为该房屋已经竣工验收，入住通知书是一年前发给李先生的，这是李先生自己的原因，应视为已交房。由于装卸水保修期为交付之日起一年，开发商不承担任何责任。法院经审理认为，虽然开发商在l年前向李先生发出了交付通知，但由于李先生未能验收房屋，房屋的保修期应从李先生实际居住之日起计算。因此，开发商应为李先生修复水管，并承担赔偿责任。
以上两起纠纷都是由于房屋质量问题发生后，开发商不愿意承担相应责任而引起的。在实践中，如果开发商能够承担责任，以服务业主、质量第一的态度妥善解决问题，纠纷是完全可以避免的。(2)违约房屋质量问题这种房屋质量问题是指开发商交付的房屋达不到承诺的质量标准。案例一：某开发商在楼盘书中承诺，其开发的楼盘将使用同里品牌电梯，但在交房时，业主发现使用的电梯品牌不是同里品牌。一些业主认为使用中的电梯价格和质量远低于同里电梯，于是起诉法院，要求开发商退还部分房价。但开发商认为楼书只是一种宣传材料，不等同于合同，对双方不一定有约束力。而且由于同里电梯安装时没有购买，为了不影响工期，改用了其他品牌。现有电梯性能不逊于同里电梯，无质量缺陷，开发商不应承担法律责任。法院经审理认为，由于双方未就电梯品牌及是否可以使用替代品达成明确协议，且业主无法证明开发商使用的电梯与同里电梯相比存在明显质量缺陷，业主要求开发商退还部分房价款缺乏依据，法院不予支持。
案例二：在开发商与买方签订的合同中，空调品牌约定为三菱，但未约定空调的产地、规格等具体事宜。交房后，有业主认为物业使用的空调是国产三菱空调，但按物业售价，应该是日系原装三菱空调，规格应该比现有空调高。开发商已构成房屋质量违约，要求开发商退还两台空调的差价。因为开发商拒绝，业主起诉法院。法院经审理认为，开发商使用的空调符合合同约定的品牌，因为双方未就空调的产地规格做出明确约定，故驳回业主的诉讼请求。这种纠纷既是房屋质量纠纷，又是违约纠纷，是建立在双方自由约定的基础上的。要避免此类纠纷，关键在于买卖双方在签订合同时提高合同意识，明确相关问题和责任的约定，以避免纠纷，减少矛盾。(3)使用过的房屋质量问题，不是开发商提供的房屋或设备存在质量缺陷，而是购买者未按要求使用相关设备，导致无法达到正常使用功能，甚至演变为质量缺陷。对于这种所谓的房屋质量问题，购买者(或使用者)自己应该承担相应的责任。案例一：陈小姐买了一套经济适用房。陈小姐入住后，实际上并没有住下来。有一天，陈小姐突然接到通知，说她家阳台的锅炉水管冻漏了。陈小姐赶回去看，她家室内装修的木地板已经损坏，楼下业主损失严重。陈小姐起诉法院，认为安装在阳台上的水管不符合保温要求，要求开发商承担赔偿?鹑巍Ｍド笾校ㄔ悍⑾指梅课莶捎枚懒⒐┡低常籼ㄉ系乃苁枪┡慕堋？?发商已在交付的住宅说明书中明确表示，供暖锅炉冬季应在低温下运行。如果不使用，应关闭家庭的主供水阀，排出水管中的剩余水，以避免阳台上锅炉的水管冻结和泄漏。物业公司也做了类似的通知。由于陈小姐没有按要求使用锅炉，也没有按要求关闭住户的总供水阀，造成损坏。因此，陈小姐应负责赔偿自己损失
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）
