近期房地产企业频频爆雷，在房企流动性资金断裂、大面积融资还款违约情形下，作为资金提供方的各类金融机构，核心目标是基于交易文件及担保措施能够在众多债权人的“诉执”战役中占据优势并实现资金回收，就此，在实现抵押权的过程中可能面临哪些挑战及如何应对则成为了金融机构债权人所关注的焦点。

就抵押权而言，虽然其可以优先于普通债权获得回款，但是对于房地产企业通常所抵押的楼盘而言，在抵押权的基础上，仍有可能产生如商品房消费者的超级优先权或者建设工程价款优先权等从而影响担保物权的有效实现，使担保物权人丧失第一顺位的优先受偿，进而影响债权清偿率。除此之外，抵押权的顺位及清偿情况也会在债务重组中对资产处置方式及价格产生影响，是重组投资方关注的事项之一。本文通过梳理在执行程序中各项权利的顺位对各项权利的冲突以及化解路径进行分析，进而为金融机构和投资方提供参考。

一种观点认为，根据《税收征收管理法》第四十五条“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”之规定，由于房地产拍卖变卖环节产生的税款必然晚于担保物权的设立时间，因此抵押权清偿顺序优先于税费的清缴。

另一种观点认为，根据《城市房地产抵押管理办法》第四十七条“处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：（一）支付处分抵押房地产的费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（三）偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；……”之规定，抵押权清偿顺序劣后于税费的清缴。在广东高院（2018）粤执复254号案、江西高院（2018）赣行终873号案、江西高院（2017）苏执复45号案中，法院都采纳了税收款项优先的意见。