添附制度是民法上的一项重要制度，民法典第三百二十二条首次对我国的添附制度进行了明确规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”在学理上，添附是指不同所有人的物因结合或因加工而形成不可分割的物或具有新质的物，由于回复原状之不可能或者不合理而由一所有人取得或数所有人共同取得该物所有权的一项法律制度。添附包括加工、附合、混合三种形式。在房屋租赁合同中，承租人对房屋的装修一般属于添附中的附合，笔者也将围绕此种情况进行论述。

不论加工、附合还是混合，因添附事实发生前的原物分属于不同所有人，故形成一物后对添附物的归属判定是首要的问题。民法典第三百二十二条对添附物的归属作出了原则性的规定，在没有约定或者法律规定的情况下，应按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则来确定添附物的归属，通俗的理解就是价值较低的一方的所有权因添附而消灭，由价值较高的一方取得添附物。这样规定的目的在于保护物的经济利用，蕴有维系合成物（添附物）的经济效用大于个人财产权的保护的意涵。

在房屋租赁合同中，承租人对房屋进行装修，一般为装修材料等动产与房屋不动产发生附合的添附情形。从事实上看，装修材料与房屋结合后丧失独立性的状态，成为房屋的重要成分；从物权的法律效果看，承租人原就装修材料等动产的所有权消灭，房屋等不动产所有人取得附合之动产物，其所有权扩张至整个附合物，从而实现附合物的权利归属单一。故在对经过装修等添附行为的不动产进行拍卖、变卖时，若无合同约定或法律规定，应按照民法典中添附的规则，承租人已不再享有装潢部分的所有权，应将该部分装潢视为房屋所有人的财产进行整体处置。

以房屋租赁合同为例，一方面因承租人装修的添附行为会发生物权的效果，即一般情况下由房屋的所有人取得装修添附物的所有权，但另一方面，添附的事实同时也可能会发生债权效果。因为在此种附合中，房屋的所有人取得了附合物的所有权，此时就存在失去利益方（动产所有权的丧失）与取得利益方（不动产所有权的扩张取得）。为平衡双方的利益，就需要通过债权效果的途径，以弥补物权效果带来的不公平，民法典第三百二十二条中“因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿”，即是对添附引起的债权债务关系进行的规定。

为添附行为承租人的赔偿或补偿请求权行使，具体可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》（以下简称《城镇房屋租赁解释》）处理。根据该司法解释第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如果因出租人违约导致合同解除的，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；如果因承租人违约导致合同解除，其请求就得不到支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。

在不负担租赁权的不动产拍卖中，一般因拍卖而导致原租赁合同无法履行，可以视为被执行人即出租人的违约，此时承租人可以提出相应的赔偿或补偿请求，以保护自己的利益。

在抵押房屋因承租人装修等添附行为导致抵押物价值增加的情况下，抵押权虽延伸至添附后的抵押物，但抵押权人是否能就抵押财产的增值部分优先受偿的问题，此前理论界和实务界对此存在着不同的观点。一种意见认为，在抵押财产因添附而增值时，抵押权的效力应及于全部添附物，包括增值部分；另一种意见认为，抵押权的效力虽然及于添附物，但抵押权人对增值部分不享有优先受偿权。

为此，《民法典担保制度司法解释》第四十一条就此问题进行了明确。根据该条第二款，抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。这一规定对添附财产抵押权的效力范围进行了限制，一定程度上保障了对因添附而丧失所有权的当事人未来补偿请求权或赔偿请求权的实现。

回到本文开始的案例，在抵押权设立后，案外人作为承租人对抵押商铺的装修构成了对抵押不动产的添附。在此情况下，对抵押不动产的处理不仅要受到强制执行法律的规范，还要在财产处置及后续的拍卖款分配中考虑民法典及相关司法解释对添附制度的一系列法律规定，从而更好地平衡各方当事人的利益。

根据《民法典担保制度司法解释》第四十一条的规定，抵押权虽然及于经添附后的抵押财产，但抵押权的优先受偿范围不及于经添附导致抵押财产增值的部分。在执行中，法院对作为执行标的的抵押房屋进行现场调查时，应当详细了解有无承租人等案外人对抵押财产进行过装修等情况。如果有此类情况的，执行法官应当根据租赁合同以及民法典的相关规定判断是否构成了对抵押房屋的添附。特别是在案外人的装修投入较大、使抵押房屋得到较大升值的情况下（比如对原毛坯的抵押商铺进行大规模装修用于商业经营），在确定执行标的的财产处置参考价时，应当要求相关机构在评估报告中不仅要出具抵押不动产的现值，还要同时出具该不动产（毛坯）情况下的价值或者是目前装修的残值，从而为今后分配时抵押权的优先受偿范围提供参考依据。

按照添附制度中发生附合的一般情形，如果是不动产与动产之间的附合，那么由不动产所有人取得附合物的所有权。按照这一理论，如果承租人等案外人对作为执行标的的抵押房屋进行了装修且装修材料与房屋不可分离，这些作为动产的固定装修就会因为与作为不动产的房屋发生了附合，而由房屋的所有人取得所有权。执行中应当将这类装修作为被执行人房屋等不动产的一部分进行整体拍卖，承租人等案外人不能就这一部分财产向执行法院主张所有权要求排除执行。虽然承租人等案外人因为附合事实的发生而丧失了物权，但按照民法典或《城镇房屋租赁解释》的规定又可能会产生债权，因而在执行中，法院可在财产调查阶段就此向承租人等案外人释明法律，告知其如主张装修部分的赔偿或补偿的，应当及时通过诉讼途径另行确定，从而减少执行过程中的矛盾纠纷，推进不动产尽快变现。

在抵押物上发生附合等事实后，按照《民法典担保制度司法解释》的相关规定，抵押权人不能就抵押物因附合行为发生而增值的部分优先受偿。此种情况下，建议在对抵押不动产确定财产处置参考价时就不动产目前的现值及装修的残值分别出具评估价，将装修残值视为添附不动产增值部分。在拍卖后的执行款分配时，抵押权人的优先受偿范围仅能在抵押不动产价值扣除装修残值部分内；如果抵押债权在此范围内仍不能得到完全清偿的，那么不足部分应当与包括承租人可能成立的赔偿或补偿请求权等普通债权一起按照有关强制执行方面的法律规定进行财产分配。

现实中存在的一个问题是，当抵押房地产在经过网络司法拍卖整体折价或者溢价成交时，那么其中装修部分的价值是否也应按比例做相应的折价或溢价处理？对此，笔者以为，在房地产等不动产拍卖中造成标的物溢价或折价成交的主要原因，往往是跟当时当地的房地产市场状况、房屋自身所处的位置、周边的配套条件等有着非常密切的联系，而房屋内部装饰装潢的好坏并不是一个非常重要的因素。而且从常理上看，装饰装潢的价值只会随着时间的流逝而不断贬损折价，且装饰装潢的残值一般在不动产评估价值中所占的比重也不会很大，因此，当整个不动产标的在拍卖中溢价或者折价成交时，对装修残值也做同比例的调整显得并不合适。特别是在处置的不动产标的高溢价成交时，对装修装饰等添附部分的价值也做同比例的调整更会对抵押权人的利益产生重大的影响。综上，笔者以为，在确定添附不动产抵押权优先受偿的范围时，对装修部分价值的扣除以评估报告中的固定值为限较为妥当。如果各方当事人对装修残值的评估有异议的，可以通过对评估报告的异议程序来救济。