这几天，发生了一件事。

据传风声很大要拆迁的雨露小区，终于有动作了……

网传雨露小区拆迁赔偿近1万元一平方？真的吗？

这次的雨露，到底有没有被“金”灿灿的阳光照耀到？我们一起来看看……

直击现场

红色横幅片片挂，不知有没有巨款入我家？

肯定有人会好奇，这800多户“拆迁户”究竟能拿到多少钱？

目前拆迁价格并没有官宣。实地探访问了10个人左右，居民都说，听说拆迁价格是在8100元/㎡。

今天下午，2点23分，我们也录了一段居民对话，就是在询问价格的。女：“价格出来没？”男：“还没出来！”另一男：“谁说出来的？”

听了一下现场拆迁作人员宣讲，安置均价在7980元/㎡。

居民可以选择雨露小区，4#、7#、10#、11#、12#、13#、14#、15#就地安置。

也可以选择盛世东城29#安置，盛世农园2#、8#安置。

雨露小区居民表示，多层变高层，公摊变大。不管买多少平方米，你都得往上添钱。拆迁是拆穷自己。

看了下雨露小区合法面积确认表，合法面积最小的是88.06，普遍面积在99.29。雨露小区安置的最小面积也要在100.37，这样一看，确实不够。

总之，雨露小区的征收才刚刚开始，相关数据要等签字相关信息才能准确。只要还没签字，数额就不准。

为什么偏偏是雨露

在主流的观点中，棚改动，大利楼市，房价涨；棚改紧，大杀楼市，房价跌。棚改变成了楼市晴雨表。

那么，雨露的拆迁，又是宿迁楼市的什么晴雨表呢？

雨露刚爆出来拆迁时，居民就颇有微词。

直到张贴栏真的贴上的那一刻，很多人坐不住了……装修+租房成本算上去，这笔账算下来，好像离“拆迁致富”有点远了。

有没有想过为什么要拆的是雨露呢？

01

优化存量

我们来看下，雨露小区在宿豫，可以说是相当有年岁了。安居客显示，雨露小区2008年建，距现在也有13年了。但我觉得不止，应该有20年左右……

毕竟经过风雨洗礼，外立面有点斑驳了。

但小区绿化还不错，很多居民也表示建筑很坚固。

横幅上的这些话“建设家园展新貌”、“春风化雨新建家园”这两句话，要好好理解。

沿袭旧有的肌理进行有序规划，才能可能焕发出板块的新生。

比起“拆迁”，我更乐意用“旧改”来定义雨露。能原地不动，旧貌换新颜，既能守住一份儿时记忆和老邻旧地，又能与时俱进，跟上居住迭代。

理想主义上来说，这话没毛病。

02

扩大增量

看过这样一份研究，对于棚改而言，盈亏平衡点大约是在13—14层左右，如果楼层超过了15层，基本可以确定是亏本买卖。

因而，纳入棚改范围的小区，绝大部分是容积率偏低的老旧住宅小区。雨露小区5层，拆迁后建的雨露小区将有26层。小部分用来安置，大部分对外卖。

这里，应该能看懂，ZF是在通过容积率的调整，来增加商品房的供应。

毕竟，地少+地贵+房价高，在这样的大环境下，上面开始选择拆迁改造从而获得新的土地供应，依靠城市更新焕新板块。

商品房又开始增加供应，这就意味着市场又要“被”热闹。

03

因变量：金三角

优化存量上去了，扩大增量上去了，然后呢？然后就是打造经典“金三角”。

2020年，市重点项目，宿豫金三角商业街区，30万平，宿豫区金三角地块：建设星级酒店，商铺，休闲区于一体的综合性商业街。

我觉得大家有个概念要明确下，真正值钱的是房子脚下的土地。也就是说，只有当你脚下的土地值钱了，你的老房子们才会值钱。

网爆雨露小区居民对于8100/㎡拆迁价格不满意。原因就在于：同等地段小区房价已经12000/㎡左右，没有低于11000/㎡。

查了下周边帝景豪苑的二手房的挂牌均价在12376元/㎡。

周边的新盘都会之光、华莱·书香水韵价格都过万。都会之光，均价近11000元/㎡，华莱·书香水韵高层均价在9700元/㎡，洋房均价在10500元/㎡。

那拟定征收的锦泰花园什么情况了呢？我们也去看下。

目前宣传栏上还无相关内容，小区内暂时还是一片风平浪静。

从征收雨露、锦泰花园小区侧面也可以看出，金三角有很强的控制力。

△金三角网传效果图，最终以官方公示为准

图来源于宿迁城市吧

优质商业资源的流入，往往带来人口涌入，当人口随之转向其他的一些板块，原本只有市中心房子才能独享的资源，也会不断被瓜分。

有宿迁“浦东”之称的宿豫，也被定位为以生态宜居示范区、义务教育典范区，集文教、商务、居住于一体的重点发展区域。

连我打车路上的出租车大哥都在说，宿豫是只潜力股。

雨露小区、锦泰花园撞上了板块轮动的窗口期，或者，有关“板块逆袭公式”的又一次实战演练，又拉开了序幕……

“骤雨过，珍珠乱撒，打遍新荷。”

雨露小区这场拆迁的骤雨，似乎已经逃脱了“拆迁致富”的美好咒语。

拆迁，要从真正的公平意义着手，不是说每一个钉子户都是不好的，万般皆因房价起……