如何判断房屋征收评估报告是否合法？判断房屋征收评估报告的合法性可以通过以下方法来把握：检查出具评估报告的主体是否合法，即评估机构和评估人员是否具备相应资质；审查委托评估机构是否依法产生，房屋征收评估报告的形式和内容是否符合法定要求等。以下是在本文中的详细介绍。
(一)查验出具评估报告的主体是否合法，即评估机构和评估人员是不是具备相应从业资质。
房地产估价机构作为从事房地产估价活动的中介服务机构，应当依法设立并取得房地产估价机构资格。他不仅需要营业执照，还需要房地产评估机构资质证书。目前，国内房地产评估机构的资质等级分为一级、二级、三级，各机构应按照《房地产估价机构管理办法》第二十四条的规定，在其资质等级允许的范围内从事评估业务。其中，特别需要注意的是，临时期限内的三级资质房地产评估机构不得从事城市房屋拆迁房地产评估业务，临时期限按《房地产估价机构管理办法》第十一条第二款规定，自新设之日起一年。
同时，以评估机构名义开展评估活动、出具评估报告的评估人员，应当办理登记，取得专职注册房地产估价师证书，属于该机构工作人员。
(二)审查所委托的评估机构是不是依法产生的
为确保评估结果的公平透明，减少不当干扰(尤其是来自政府的干扰)，需要从源头上严格规范——评估机构的遴选管理。《征补条例》第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条(以下简称《评估办法》)规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，以多数决、随机选择等方式确定。这是收藏家无法指定的，协商是确定评估机构的必要工作程序。
即使是由多数决定、随机选择等决定，应遵循相关规定。《江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定》第十条第二款规定，本办法确定的鉴定机构的过程和结果，应当依法经公证机关公证。因此，专业拆迁律师建议，如果评估机构的选择和产生不符合前述规定，则不具有合法性，无权承担该项目的房地产评估征集工作。
(三)房屋征收评估报告形式和内容是否符合法定要求
一份完整的评估报告应包括四个部分：致委托方的信函、评估人的陈述、评估假设和局限性、评估结果报告。缺失和不完整的内容将导致鉴定报告不合格。最重要的是要有评估公司的公章和不少于两名专职注册房地产估价师的签名，签名不应用印章代替。《房地产估价机构管理办法》第三十一条和《评估办法》第十七条第二款对此有明确规定。
此外，评估机构在开展评估业务时应坚持客观、公正、独立的原则，不应受到任何第三方的非法干预。按照市场比较法等估价方法，评估结果应符合《征补条例》第十九条被征收房屋价值补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的要求。因此，如果北京拆迁律师提出违反这一规定的要求，内容就是违法的。只有评估报告的形式和内容同时合法，才能合法。
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(四)评估报告的形成程序是否合法
接受委托后，评估机构应当开展下列工作：
1.开展实地调查并形成记录，供房屋征收部门、被征收人、注册房地产估价师签字或盖章确认；
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其次，分户评估报告的送达关系到被征收人的异议权利。《评估办法》第二十一条、第二十二条规定，被征收人对评估结果有异议的，可以申请复核，对复核结果有异议的，可以申请评估专家委员会进行鉴定。
交付程序的缺失不仅是程序错误，也是对被征收人相应权利的侵犯。因此，评估报告不能作为房屋定价的依据。
(五)有没有将分户评估报告依法送达给被征收人
通常评估报告的有效期为一年，有的会根据项目情况设置有效期，到期后自动失效。因此，专业拆迁律师提醒征收方，不能根据无效评估报告作出征收补偿决定，否则，补偿决定将因事实依据错误而无效。
此外，还有一些其他因素使评估报告无效，如擅自将评估工作委托给第三方；委托人不遵守法律法规；评估机构资质有效期已满；签约的评估师不是本机构注册评估师或其资格证书有效期已过。
总之，只有合法的评估才能形成有效的评估报告，只有有效的评估报告才能作为征收补偿决定的事实依据，从而保证征收补偿决定不会因为评估报告违法而被撤销。
(责任编辑：六六)
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）

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