吴大姐一个人供儿子读完了大学，儿子知道自己是单亲家庭长大，母亲的付出自己心存感激。于是，他工作格外努力，一晃5年多的时间过去了，儿子不仅还完了家里的欠款，还在市里付了首付买了房。同时，打算把母亲接过去同住。吴大姐觉得家里的老房子有些年头了，以后也不打算翻建，自己不住的话不如转让出去，还能缓解儿子的贷款压力。当她打算联系来村投资的外地人时，邻居提醒她：“农村的宅基地房屋是不能随便转卖的，可能涉嫌违法！”吴大姐很吃惊，宅基地转让需要符合什么条件呢？有哪些转让宅基地的情况不合法呢？

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　　首先，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

　　（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；

　　（2）同一集体经济组织内部成员转让；

　　（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

　　（4）转让行为征得集体组织同意；

　　（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

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　　其次，以下情况的转让不合法，会被认定为无效：

　　（1）转给不符合条件的受让人

　　农户的宅基地可以转让，但不是任何人都可以做为受让人接收转让的宅基地。例如，吴大姐把宅基地转让给非本村集体成员、公司法人和非农业户口的人都不合法，此时，转让是不受法律保护的。

　　（2）违背了“一户一宅”规定

　　国家有明文规定“一户一宅”，也就是说，一个户口只能拥有一个宅基地，宅基地转让中，受让人在转让前没有宅基地，转让成功后要符合“一户一宅”的标准，转让中如果受让人拥有超过两块宅地是不合法的。

　　（3）违背“地随房走”原则

　　农村宅基地的所有权不属于个人，农户只有宅基地的使用权，宅基地既不能买卖，也不能继承。宅基地转让过程中，受让人实际得到的是房屋，而宅基地使用权附着在房屋上，所以，农户单独进行宅基地转让是不合法的，宅基地上要有建好的房屋，转让房屋时，宅基地随房屋被转让出去。

　　（4）违规审核

　　虽然宅基地转让是否合法有专门部门审核，但是某些地方仍然存在审核部门违规操作的情况，这时，存在违规审核的宅基地转让是不合法的。

　　总而言之，城镇居民购买，法人或其他组织购买，转让人未经集体组织批准向集体组织成员以外的人转让，受让人已有住房，符合宅基地分配条件，这些情况都不符合农村宅基地的转让条件；即使已经转让，在产生纠纷或者被划入征收范围涉及补偿问题时，相关权益是不受法律保护的。同时，转让不合法的，轻者处以罚款，重者将被追究法律责任。因此，农户转让宅基地房屋时一定要在法律规定范围内，按宅基地转让的相关规定进行。

撰稿：龙艳艳
类型：C 类稿
编辑：闫  慧
审稿：张主编
法务：刘东晓