本来房地产市场就有很多刚性需求。此外，开发商耍了一个小花招，给过热的房地产火上浇油。购房者无法控制买房的积极性。买房的朋友要想智胜开发商，就要了解和看透开发商楼市的潜规则。售楼处的人不一定是开发商的人
现在大部分房地产公司都提倡轻资产，把销售团队外包给代理。该机构通过出售房子获得佣金，因此它有更强的销售力量。不会影响你买房，但是如果他们给你许了几个承诺，可能会有影响。有些代理公司为了卖房，骗消费者说这一带交通很方便，新开的地铁就在附近，但其实地铁经过的路线和这里并没有任何关系，走十分钟可能就是开十分钟。甚至有一个售楼处，直接在小区附近模仿建造了一个地铁路标。一位曾经在几家房地产公司工作过的销售人员说。
购房者遇到房价暴跌或者房屋质量问题去售楼处闹事，很可能会失败，因为可能根本没有开发商在负责。
2.买房送学位可能实现不了
很多买家是为了开发商的稀缺程度来的，保证进。能给的度，真的是和隐藏的门槛绑在一起的。其实注册的时候门槛突然升高了。最后，公立学校由于学位指数、年限、户籍的限制，在荣誉学位的同时还要缴纳赞助费，导致孩子无法上学。
有时候，开发人员给出的度的措辞被巧妙运用。一方面，房产可以根据学区的统一划分和学区内学校的录取条件进行录取。这是教育地产的度之一。开发商出资教育基金，与拥有优质教育资源的学校买了学位。但由于指标和年限的限制，没有如实告知买方。当出现僧多粥少的情况时，自然无法兑现当初的承诺。抽奖方式更有可能是暗箱操作，无法说服急需学位的家长和业主。很少有开发商愿意把度数写进合同，消费者也无法合法维权。
3.礼品区不受法律保护
买一层，免费得到一层，赠送超大花园，很多免费的礼物通常会让买家很开心。其实这种一买一得一免费的房间单价会比同类公寓不送人高很多。因为规避了90/70政策限制，小户型搭配礼品区达到了更大的空间效果。实际捐赠面积也会计入房价。在这一点上，销售人员只会告诉你，就实际使用面积而言，房价非常便宜。但绝不会说产权证上面的捐赠面积就不加了，也就是说没有产权的面积空间。
特别是一楼或顶楼的花园或天台的捐赠面积，在民法典中实际上是归全体业主所有的，开发商一般不会写进合同。一旦发生纠纷，恐怕高级主人会丧妻、丧军。
4.沙盘掩盖了不利因素
如果售楼处销售拿出沙盘向买家介绍楼盘绿化率达到30%以上，就不要轻易相信他。你在沙盘上看到的大片绿地，可能只是停车场。
一位有多年销售经验的销售经理说：因为地下车位不够，开发商必须把车位转移到地上。这些地板往往是用空心砖铺成的，上面有长长的草，所以实际的停车场被偷偷的变成了沙盘上的绿化带。当然，这些‘长草空心砖’在计算绿化率时也会包括在内。
沙盘里经常能看到一些玻璃制成的透明小方晶，可能是住宅区的公共设施，也可能是待规划的建筑和居民楼。
这些不为人知的建筑和开放空间，将来有一天成为现实时，可能会对生活和生活产生负面影响。例如，一个
买商品房的时候会看价格、位置、户型……但是你有没有注意到房产所在地块的土地使用年限？可能你说你注意到了，营业员告诉你房子产权是70年还是50年，但通常意义上的商品房的真实居住时间是多少？都说每栋楼的使用寿命是70年，但这70年指的是哪个时间段？
该商品房实际使用年限，按照正常流程，从开发商取得的土地开始计算，共计70年。一般情况下，从征地到开工到最终交付，至少需要两三年时间。那么一般情况下，购房者拿到房子后，实际产权只有678年。但是如果开发商盖地或者盖盘，如果房地产的地块从拿地到交房需要五年以上？
6.样板间里有很多小手脚，比如更小的家具尺寸
有时候你在售楼处看到的样板房，在房子交房的时候就被拆了。大概是因为样板房作为开发商的展示空间，肯定会扬长避短，充分体现了房地产单位的优势。房子交房时，开发商销毁证据，以避免被发现自己的房子与模型有差距的真正户主所引起的纠纷。
某房地产公司前营销总监说：其实很多样板房都被篡改过。比如床的尺寸比普通床小，衣柜的直径比较浅。它还大量使用镜子，巧妙布置灯光，让顾客感受到更广阔的空间。
而那些建在楼盘里的实体样板房，会和里面的软装一起卖。一般建在二楼或三楼等较低楼层，方便客户看房。一般的样板房最终都会卖给‘关系户’，但是因为里面的家具尺寸有问题，所以买样板房是不明智的。
7.平面图会故意制造假象
从单套房平面图可以看出，为了体现功能分区，设计平面图的单元会专门使用餐桌、椅子、沙发、床、厨具、卫生间等。以反映每个功能空间，但应该注意的是，设计师在制作平面图时可以随意缩放家具。记者曾经看过一个平面图。餐厅可能只有1.5米宽，但摆出了一张6个座位的超级餐桌，形成了餐厅很宽敞的错觉。
一栋楼的平面楼层图可以清楚的显示一楼所有单元的分布情况，无论是两梯两户还是一梯四户。这张图纸还可以让你清楚地识别出电梯和走廊在机组中的设置，以及你所关心的机组的位置。房子的门离电梯或楼门口有多远，房子或客厅的照明是否会被相邻单位遮挡；你的卫生间是不是正对着邻居家的观景阳台，会破坏风景。
8、精装修费用做贷款利息惊人
在精装修房的销售环节，开发商会告诉你装修款也可以贷款。似乎对于刚买房，供不应求的人来说，这个装修支出也可以慢慢交。精装修成本产生的利息非常惊人。
100平米的房子价格是1万元每平米，装修标准是1500元每平米。按5年以上(2012年7月6日以后)的基准贷款利率计算，为6.55%。如果能打九五折，年利率是5.5675%。买受人选择30%首付的，毛坯房贷款70万，采用20年等额本息还款方式。总利息会在46万左右。装修总成本15万，同样方式贷款会产生近10万的利息支出。光是10万的利息，对于100平米毛坯房的普通硬装修来说，其实绰绰有余。
9.您的个人数据可能会被出售
买房后会不会突然接到各种销售电话，让你装修，买保险，买家具？不幸的是，我告诉你你
一位房地产销售经理解释说：由于买房的过程涉及很多环节，我们不知道客户的信息是在哪个环节卖出的。银行贷款会登记个人信息，所有业主信息都会在物业公司备案。当然，也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。买房是一个很长的利益链条，有可能卖给装修公司、电气公司，但是卖的对象最多的是中介公司。曾经有过这样的情况，在开业的蓬勃发展阶段，中介人卡在售楼处外面购买客户信息。据说一个高端别墅的客户信息成交价格甚至达到了4000到5000元。
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）
