城市更新项目供地方式

土地供给是各类改造项目的最基础环节，综合10号文、配套细则及2020年7月北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合发布的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，北京城市更新项目可采用划拨、出让、租赁、作价出资（入股）等方式供地。具体到不同类型的城市更新项目中：

在老旧楼宇更新改造项目、老旧厂房更新改造项目中，对于符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地；不符合《划拨用地目录》的，可以协议方式办理用地手续，也可结合市场主体意愿，依法采取租赁、先租后让、租让结合、作价出资（入股）等方式办理用地手续，但法律、法规以及国有建设用地划拨决定书、有偿使用合同等明确应当收回土地使用权重新出让的除外。

在危旧楼房改建项目中，原国有土地使用权需全部收回，以重新划拨的方式供给项目实施主体，并办理国有建设土地使用权首次登记。

北京本次城市更新行动对于以往最难处理的土地供应，在现行法律规定的框架下采取了相对灵活的土地利用方式，基本涵盖了现行法律法规规定的所有土地利用方式，不但允许以协议出让和租赁方式供地，还允许以划拨用地使用权作价出资入股。总体而言，相较以往对老旧项目土地一概收储后通过公开出让方式供地的政策，10号文及配套细则在相当程度上实现了“突破”，满足了市场投资主体对于供地确定性的需求，亦赋予老旧项目原有土地使用人更有利的市场地位，有利于其利用市场资金积极进行老旧项目改造，对市场各参与主体而言系重大利好。

除北京外，其他省市也就城市更新项目的土地供应方式进行了规定，例如：

通过对比可见，在深圳、广州等更新政策较为成熟的城市，其供地方式较为简单，更倾向于以公开或协议出让方式供应土地；而近期新颁布更新政策的城市则更加多元，提出了作价出资、股份合作、租赁等多种供地方式，其中重庆更进一步提出了“带方案招拍挂方式”办理供地手续，此举有利于实现一二三级联动，拉长价值链条，提高社会资本的参与积极性，可见重庆城市更新之决心。但天津市在《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》中则没有明确具体的供地方式，并坦诚地表示将“支持对供地政策的探索”，保持了观望及谋定而后动的态度。

针对新产业、新业态项目的过渡期政策

所谓过渡期政策是指用地主体可以在一定期限内按照原用途、原权利类型使用土地。该政策并不是新事物，在国土资源部（已撤销）等部门于2015年联合发布的《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》及北京于2016-2018年期间先后颁布的《关于推进供给侧结构性改革进一步做好民间投资工作的措施》、《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》、《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018-2020年）》中都有过渡期政策的身影。10号文及配套细系在承继前述政策基础之上，对其具体适用范围及实施路径加以明确，具体而言：

（1）项目范围

利用老旧厂房发展5G、人工智能、大数据、工业互联网、物联网等新型基础设施，以及国家鼓励和支持的新产业、新业态项目可享受在5年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。

（2）实施路径

在符合控制性详细规划且不改变用地主体的条件下，由区投资或相关行业主管部门提供项目符合条件证明文件，由区规划自然资源部门出具允许临时变更建筑使用功能以及实施改造建设的相关意见后，可在5年内继续按原用途和土地权利类型使用土地。过渡期满及涉及转让的，应按新用途、新权利类型，以协议方式办理相关用地手续。

经检索发现，在天津、重庆亦存在类似的过渡期政策：

相较于重庆及天津而言，北京的10号文及139号文对过渡期政策的适用范围、实施路径的规定更加明确、具体，而重庆、天津尚待出台有关过渡期政策的实施细则。

北京过渡期政策明确适用于利用老旧厂房发展5G、人工智能、大数据、工业互联网、物联网等新型基础设施项目，这也正契合目前国家及北京支持新型基础设施发展的现状，为拟投资发展新基建项目的投资者提供了更多可以选择的项目类型及供地方式。

可分期缴纳更新项目涉及用地性质调整而需补缴的土地价款

10号文规定更新项目中需补缴的土地价款可分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，且分期缴纳的最长期限不超过一年。其他省市也有关于土地出让金缴纳的相关优惠政策：

通过上述政策可见，有些城市不仅规定土地出让价款可以分期补缴，同时还调减了改造主体所需补缴的土地出让价款金额，从根本上减轻了改造主体的资金压力。这其中以成都市的减免优惠力度最大，其不仅对于住宅及商服用地按照7-9折优惠减免土地价款，同时鼓励自持，对于自持比例越高的，减免优惠力度也越大。相较而言，北京的10号文及配套细则除规定土地出让金可分期缴纳外，并未规定相应可减免的情形。

经营性服务设施所有权与经营权相分离

10号文规定：经营性服务设施可按所有权和经营权相分离的方式，经业主同意和区政府认定后，将经营权让渡给相关专业机构。

北京在经营性服务设施所有权和经营权相分离方面已有成熟经验，并大力推广“劲松模式”。所谓“劲松模式”是指：2018年7月愿景集团投入3000万元资金用于劲松一、二小区的综合治理，作为投资回报，愿景集团获得了社区里低效闲置空间20年的经营权，通过提供物业、停车管理服务和运营闲置资源获取合理项目回报。

早在10号文颁布之前，北京市就已将经营性服务设施的经营收益作为改造项目的重要回报途径之一，如：

1. 老旧小区改造项目：《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》（2021年4月）规定：区属行政事业单位所属配套设施，以及区属国有企业通过划拨方式取得的小区配套用房或区域性服务设施，经专业机构评估，可将所有权或一定期限的经营收益作为区政府老旧小区改造投入的回报。

2. 危旧楼房改建项目：《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（2020年7月）明确规定：将经营性配套设施的出租出售作为项目改建资金重要筹集渠道之一。

我们检索到，《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》第三条第（二）款规定：城市更新项目的公共停车场、充电桩、能源站等配套公共服务设施可以由实施主体负责运营。但天津未能像北京市10号文那样明确该等设施的运营权可让渡予相关专业机构。

得益于有“劲松模式”的实践经验以及先前的政策基础，北京市对于经营性服务设施所有权与经营权相分离的相关规定更为完善。该政策通过提高经营性服务设施的商业价值、盘活城市更新项目自身盈利能力，以经营性服务设施的回报作为更新项目的投入回报，对社会资本参与城市更新项目起到了切实的激励作用。

经营性服务设施可通过出售、出租、抵押等形式融资

10号文及配套细则中的139号文、140号文均规定，在不改变实施方案确定的使用功能情况下，经营性服务设施已取得的建设用地使用权可依法进行转让或出租，也可以建设用地使用权及地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权等进行抵押融资；同时还规定，抵押权实现后，应保障原有经营活动持续稳定，确保土地不闲置、土地用途不改变、利益相关人权益不受损。该等政策与2021年6月7日北京市人民政府办公厅颁布的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》恰相呼应。

根据10号文第五条第（二）款规定，经营性服务设施原则上应以协议或其他有偿使用方式办理用地手续，那么经营性设施本来就具有可对外出售、出租及抵押的基因，因此我们理解上述政策的核心是要求改造主体以及抵押权人不得擅自改变经营性服务设施的用途，确保经营性服务设施持续稳定经营。

早在2018年9月北京市商务委员会颁布的《关于北京市居住配套商业服务设施改变使用性质及转让工作办理规定的通知》就规定：房屋规划用途为“商业配套”“其他商业服务”，属于居住配套商业服务设施的房屋，转让时需要经区商委批准并出具同意函后才能办理转移登记手续。此举是为了确保居民小区配套的经营性设施（如蔬菜零售网点、综合超市、便利店、早餐店、理发店、家政服务点等）不得随意“变脸”，与10号文及配套细则中的139号文、140号文的精神相一致。